核心导读部分：
1）疫情过后，冷链赛道热度不减，但是进入2022年后冷库无法租到；
2）究其原因有二：首先，疫情之下餐饮业受到了很大的冲击，生鲜电商赛道上的各路选手，依然找不到终极盈利模式，开始缩小损失严重的地区；第二，冷链风口以下，有的冷库玩家盲目进行扩建投资，造成资源错配；
3）冷库的建设与经营均需事先计划好，了解实际顾客的要求，重视仓库的经营，不能盲目跟风。
近日运联研究院收到多家冷库运营商来电，问有没有冷链企业要租用仓库，如何出租冷库；也有些冷库业主向记者反映，冷库空置时间长了怎么办？就连投资人也问道，冷库的空置率为何会变的如此之高。
在今天这篇文章中，将对冷链近两年这么火，冷库为什么会闲置进行剖析。
1。冷链“不冷”、冷库“冷”
1.1疫情过后的冷链赛道热火朝天
这两年新冠疫情屡禁不止，消费者更关注食品安全。随着国家对农业生产和农产品流通监管力度加大，以及消费者对食品质量安全意识的增强，农产品质量安全形势总体稳定好转。特别是人们对冷冻食品防疫安全性问题，关注度显着上升。在此背景下，冷链行业也迎来了新契机。疫情期间限制了到店消费，线上生鲜电商获得了高速成长，冷链物流的需求显着增加。
2021年底，国务院办公厅印发《“十四五”冷链物流发展规划》。这是我国首个关于冷链物流领域的国家级专项规划。计划建议2025年前，布局建设约100个的国家骨干冷链物流基地，基本完成了全国骨干冷链物流基地建设任务、产销冷链集配中心与两端冷链物流设施配套，形成三级冷链物流节点设施网络，带动提高冷链物流的规模化，集约化，组织化水平、网络化运行水平高。
这是国内首个有关冷链物流领域的“五年规划”，由此可见，国家对冷链物流给予了高度关注。从去年年底到现在，在政府相关部门和行业协会的指导帮助下，国内冷链物流行业进入一个快速发展期。也宣告，在新的发展格局中，国家会加大对冷链物流的促进作用。随着政策利好不断释放，冷链行业迎来新一轮增长周期。这样，更多的玩家才会发现冷链市场中存在着机遇，更多的玩家进入了游戏。
（“四横四纵”国家冷链物流骨干通道网络布局示意图）
“十四五”计划之后，冷链政策在全国范围内频繁出现，给冷链企业“开绿灯”。与此同时，凯雪冷链等冷链产业的上下游公司、恒冰物流均已启动IPO；乐禾食品、鲜生活等餐饮B2B平台也获得了巨额融资；中通冷链、瑞云冷链等冷链零担网络也得到快速发展布局，冷链赛道热了起来。
1.2冷库出现退租潮？
前几年，夏天是冷库出租率很高的一年，甚至出现“一库难求”的现象。今年上半年，全国各地陆续迎来了新一轮的冬储旺季。但是，自从进入2022年后，各个地区的核心城市，比如天津，南京等、武汉等地均发生了顾客退租的现象、仓库不能出租。
一些冷库开发商或者运营商，为降低空仓率，迅速租赁，甚至还采用降低租金的办法、提供月余免租金及其他优惠措施但不能出租。有的甚至将设备闲置起来，导致库温长期处于低状态。冷库一下子变得“冷”起来。
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疫情下冷链需求快速增长，但是为什么从整体上来看冷链仓储市场的表现不尽人意呢？
2.1疫情之下餐饮业遭遇挫折，生鲜电商开始萎缩
春节过后，我国各大城市均有疫情复发。疫情防控期间，居民消费者仅能在线上采购生活物资，不能来店里消费，餐饮门店收入遭遇断崖式的下跌。
相应生鲜供应商等，同时也面临着巨大挑战。在传统的供应链模式中，供应商只需提供产品，不需要仓储和运输，而生鲜则是一个庞大且复杂的系统，需要进行一系列的物流活动才能完成。生鲜已无市场，资金链则吃紧，一大批供应商不得不倒闭或改制。在超市的压力之下，很多超市纷纷关闭自己的仓库。这类冷库只有退租了。
在生鲜电商的赛道上，多数选手也开始缩区以求延续。
自从国家颁布了“九不得”后，遏制了社区团购发展，中，小选手撤退了。其余四强参赛者—美团优选，多多买菜，淘菜菜，兴盛优选，还关闭了亏损面较大的非目标核心城市。以仓店一体为代表的生鲜电商在新零售中，盒马局部自建了物流基地、供应链园区已经向社会开放并向外招租，表明它以前对今后业务量估计过高，期望不尽人意。
餐饮B2B平台有美菜，快驴，还因为一直找不到盈利模式，启动全国收缩区域，从原来的全自营向平台模式转变，减少自身运营成本的风险；生鲜前置仓挂牌选手叮咚买东西、每日优鲜还正在撤城，“断臂求生”，以求得损失较小，财报的资料比较“好看”。生鲜电商为何如此纠结？（点击查阅相关文章《【深度】每日优鲜退市，叮咚买菜撤城，生鲜前置仓“已死”？》）
2.2在资源错配的情况下忽视风口而盲目膨胀
一、问题的提出一些冷库开发商、运营商仅仅注意冷库总需求的强劲，而忽视了需求的区域性特点。比如在北方冬季，大部分地区都存在着季节性需求，因此，在北方地区进行冷库建设时，就必须考虑到不同地域对冷藏设备需求的差异。物流设施的需求具有区域特性，这就决定了在资源配备上还需差异化。因此，很多冷库开发商和运营商都在寻找自己的特色市场。由于多数玩家缺乏开发运营经验，跟风投资，项目选址不尽合理，产品不能适应市场的需求。
例如有些选手只顾一线城市的冷库供不应求，因此在外围大量的拿地发展，来承接外溢的需求。这种情况下，往往会造成区域内的库存过剩，而出现“库存值”大于“销售量”的现象。但在一些城市，仅仅是简单的中转仓储是内需不强。因此，很多冷库项目都会选择将其闲置，而不是去投资建设新的冷库。例如，天津市多以进口冻品为主要产品，冷库大多为仓储集散型居多，这里的扩建有点鸡肋，最终造成了现在天津冷库市场供大于求的局面。
其次，这种非根本性的需求变化（如供应链模型改变），形成需求增长有周期风险。在经济发展过程中，周期性波动是客观存在的现象，但其产生的原因与机理却很复杂，需要我们去探索和研究。也就是因为一波短线分红，而且投入的资源巨大；同时，也由于市场环境的变化导致了需求的波动，进而造成整个行业的价格和利润都出现下降趋势。风口一过，加之供给自身的时滞问题，最终供给要比长期需求大得多，租金下行的压力不可避免地增大。
现在随着线上触点的集中化，流量成本增加，线下向线上转移的趋势已开始消退。且头部生鲜电商自建仓能力提升，外协仓的需求很可能会进一步减少，与此同时，在“十四五规划”规划中，各个地区设置了较多冷库基础设施，冷库的空置率有望进一步提高。
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3.1投资基建前要作好咨询工作
在投资或者建冷库之前，都要先明确自己的市场定位，因此搞好咨询是至关重要的。
一，冷库选址，要考虑仓库在地理位置上怎么样、周边交通配套齐全与否。其次是冷库设备的选用和安装情况。比如有没有接近交通要道、物流运输的便利与否和电力、场地要求及其他是否满足本冷库投资和建设的需要。
第二，要兼顾周边产业类型，能否配合冷库需要。这个城市内部冷链供应链是什么样，以什么顾客为主，各自需要哪些冷库等，是否为高标库或平仓，是否有较大的冷冻比例，或冷藏比例；当前市场对冷链企业冷库要求，今后这一地区可能出现的市场需求；在不同的产品中，对这些产品的需求会有什么改变？和当前客户类型，今后顾客的改变等。
3.2以需求为导向，重视行业细分
由于传统物流地产的纳税能力较弱，政府在物流用地用途细分方面也提出了需求，一般仓储基本上拿不出土地来。随着社会经济发展，人们生活水平不断提升，对于生活品质的需求越来越高。冷链物流，医药及其他新型物流体系，因其技术含量高，前期基建投资同样可以达到投强的要求，在符合国家“十四五”冷链规划的前提下，所以它是招引的重点。
冷库在建设过程中最重要的是兼顾用户的要求。在实际生活中，很多人对于食品的储存环境有很高的要求。用温度来说就是不一样的商品，所需要的存储温度也几乎是不同的。因此，对冷库的设计也有了一定的标准和规范。根据冷库存储产品所需温度差异，冷库可分为下列六大类：恒温库，保鲜库，冷藏库，冷冻库、速冻库和超低温库。
因此在兴建或改建冷库的过程中，要考虑是否能与顾客的要求相匹配：例如，用户在哪一个温控区间内都需要冷库，要多大冷库，冷库仓型与用户业务类型是否相符等。同时还要根据客户的要求，确定冷库在不同区域的具体数量以及分布情况。只有知道这个冷库涵盖了周边城市所需的各个温度区间，冷链食品才有可能，合理配置冷库细分的种类，为了更加符合顾客的需要。
3.3重视运营内涵而排斥从众
近10年来，经济资源向部分发达地区集聚的趋势日益明显。在这个过程中，很多企业都面临着同质化现象严重的问题，即企业为了获得更多的市场份额和利润而竞相扩张。此时，就有部分选手在看到冷链发展机遇之后，对顾客的需求缺乏真正的理解，得到土地后，投资建造了冷库。他们在冷库项目中只关注利润而不考虑市场空间和租金变化等因素，从而导致冷库建设速度缓慢且质量不高。这样的机会主义，不利于选手们构筑自己的竞争壁垒，曾经红利周期性和供给时滞性矛盾加剧，势必没有能力抵御租金与出租率不断走低的压力。
仅以房地产思维经营投资冷库，这是一种很不明智的做法。冷库作为一种固定资产，其本身并无价值可言。无运营内涵，不打算集中培养项目需要的队伍，最终租金很难涵盖费用，只能是草草收场，面对仓库不能出租。冷库的经营模式应该以市场为导向，而不是简单地将项目建设成冷库。这就决定了基建的运营内涵需更加重视，才有可能在更长时间内保留竞争力。
对冷库赛道自身，金融工具逐步完善、营商环境逐步得到改善的今天，更利于产业快速发展迭代，赛道长远价值需要突显。在新常态下，只有不断提高自身竞争力才能立于不败之地。对选手而言，拥有一支运营实力强，经验丰富的团队、具有创新能力的选手，才能达到弯道超车的目的，甚至可以保持常青。
