远洋资本董事总经理张煜华应邀出席第三届JUMP大会，和众多业内专家一起交流，一起来探索地产行业新知识、趋势和可能性。张煜华在会上结合自己十多年物流地产工作经验，给在场听众带来了一场名为《物流地产正当时》专题讲座。
物流地产在中国的开发机遇
中国高标准物流园的规模大概在8000万平方米左右（已完工），预计到2022年年底，将发展到约1亿平方米。目前我国物流业发展迅速，但仍存在着许多问题亟待解决，尤其是在物流地产方面，与国外的先进水平还有一定差距。中国物流地产市场总体存量10.6亿平方米，包括高端物流地产、中端与低端的全部陈旧物流园区的区域。在政策利好下，未来几年内我国物流园区将迎来快速发展期。这些机遇包括：
首先是城镇化导致地产改造升级。
随着城市更新进程的发展，今后城市中心区域老旧仓将面临搬迁腾地。为实现空间资源优化配置，提升整体功能和品质，需要对旧仓区进行重新定位并实施改造。陈旧仓搬迁之后，原址会获得更多的城市更新的商业机遇。
二是消费升级产生持续的市场驱动力。
中国市场拥有着世界上最大规模的人口红利。随着中产阶级总体规模不断扩升，“希望买到好吃的”消费理念不断拉动消费升级。
三是电商催生了更多的物流地产商机。
除了京东、淘宝、传统电商如唯品会，也有逐渐成长起来的抖音、快手直播。随着移动互联网技术快速进步与创新升级，人们越来越多地在手机端观看视频。线下“观看视频边逛街”消费行为，也催生了众多物流仓储商机。
四是大力发展冷链。
在物流赛道上，冷链仓由于回报率比干仓更高，受到人们的青睐。冷链仓储是一个复杂的系统工程，涉及到多种行业和领域，其中包括了运输、仓储以及配送服务。冷链一般是用来储存高附加值货品，仓库环境具有专业性，长期性和高稳定性的特点、具有高周转性的特点。同时，由于冷链仓储具有高度专业化、高回报特性，其对仓储设备及技术要求较低，且能保证货物品质稳定和安全。所以专业高货值货物的存储能力可以保持冷链本身的高租金水平，租金的盈利空间较大。
物流地产在中国的开发过程，组成
2003年普洛斯成立苏州首家物流园区，物流地产的理念正式走进了中国。2008年金融危机期间，普洛斯与GIC建立合作，合并中国和日本大部分团队，促进物流地产在中国的蓬勃发展。金融危机之后，受益于我国“四万亿”的经济刺激政策，物流地产开发逐步向上推进。随着国家对物流业的大力扶持，我国物流产业迎来快速发展期。随着电商行业蓬勃发展，京东，淘宝，1号店等、亚马逊和其他电商企业的需求急剧增加，催生一大批高标准的物流园区，还培养了更多的业内玩家，比如当初易商。2014年万科所属万纬和平安不动产所属平安工业物流相继进入，推动物流地产的网络化布局步入白热化阶段。随后，在政府和资本推动下，一批以大型物流为基础建设的产业园区纷纷成立。2018年以来市场规模增长趋缓。随着经济下行压力加大，传统物流业遭遇寒冬，物流地产成为各城市政府及相关部门关注焦点。2020年，即使是在疫情的冲击下，物流地产倒是由于物流需求增加，得到了较大发展机会，由此释放出部分驱动力。
当前，国内物流地产市场的主要组成是外资开发商占据主导地位，在境外私募基金的支持下，多数地产都是非自用的物流地产。在国外，物流地产通常被划分为用和非自用两类。非自用主要是指京东，唯品会，苏宁，菜鸟和顺丰之外的其他产品、三通一达和其他快递快运企业除自用外，用于其他物流。非自用物流地产是一种特殊的土地使用权，其价格受多种因素影响而变化。非自用物流地产可以按照市场化的价格体系对外出租，也就是投资性不动产，所以可以按公允价值计价。
物流地产跨入成熟阶段，竞争愈演愈烈
近年来仓储用地越来越少，市场竞争日趋激烈，物流地产逐渐走向成熟市场的阶段。
►原物流和仓储用地被纳入工业用地范畴，没有规模化效应。
▌物流地产转让条件渐细。地方政府在物流地产开发商身上的投入力度，税收力度等、介绍产业客户登陆等需求逐步清晰。
►物流地产市场长期有效，这就意味着“物流地产物业管理服务范围”在稳步增长。未来随着行业集中度不断提高，大企业将成为市场主导者，而中小企业在市场竞争中将逐步失去优势。小中大物流地产资产包并购机会显现，并将长期存在。物流地产的开发模式也会有新的变化，由简单的仓储管理向供应链管理转变，而不是单一地进行物流中心建设，而是要在物流地产运营上下功夫。当前对开发商来说，考验是开发能力，今后重点关注开发商价值提升能力。
尽管市场越来越成熟，但是竞争越来越激烈。在此背景下，部分城市出现“高房价”现象，这对物流业发展产生一定影响。数据显示，1月-10月仓储用地总体出让面积81450亩，其中，可投资面积10617亩，以及投资者青睐北上广深，大湾区等、长三角地区占其中3867亩。在市场的局部风向标—长三角地区，高标准物流园区规模也没有超过35%。此外，随着国家政策导向向高端产业倾斜，各地纷纷推出新标准仓储式公寓项目，但目前还不具备大规模推广条件。其中，上海占据25%，表明长三角物流设施投资稳定，吸引大量物流投资者。大湾区对于高标仓的建设比较缺乏。中西部地区目前尚无相关资料，由于此前过量供应的存量资产仍未去化，因此，新增投资要更加慎重。从整体上看，尽管土地上每一个工程都可以不断翻滚，但能走进投资者法眼里的项目却少得可怜。
传统地产的改造路径
据远洋资本研究发展部最近对多家企业股价走势的分析（分析仅供参考），6月21日首批公募REITs上市后，普洛斯REITs、盐田港REITs的股价曲线逐渐走高，发展态势较好；易商，宇培分别因收购亚太资管平台ARA而倒闭、宣布将和京东产发合作，从而激发股价向上的动力。上述业绩相对于传统地产商万科同时期股价趋势而言成长性尚可。
国内的传统地产开发商在物流地产方面亦有所建树。2014年万科进入物流地产，现有总投面积1148万平方米，其中，冷链仓库面积86万平方米，居全国首位。远洋也是2017年开始的，现总面积400万平方米。龙湖于2021年启动物流地产团队建设，现正推动开发工作。
在地产上管理资产
资产管理是投资模式的核心内容，也就是四两拨千斤的杠杆。所谓杠杆就是企业拥有了一定数量的资产后，可以把这些资产转化为资本，从而实现盈利目标。比如，自有资金5千万元能撬动总投资2亿元。在目前房地产市场不景气和融资渠道不畅的情况下，这种投资方式无疑是最适合的。通过自有资金5千万元，按50%计算：50%的比例和投资方成立了物流地产基金，总投资1亿元。由投资方将自有资金投入到该物流地产基金中去。利用单项工程开发贷款（50%-60%左右），最后，以自有资金5千万元撬动投资项目2亿元。这只基金将用于购买和运营一批土地，并对这些土地进行经营管理。按开发单价4000元/平方米的水平（其中2000元为基金出资），2亿元可发展仓储设施5万平方米，大约有2个仓库用地。如按每平方米5000元来计算收购成本，则2亿元可购买4万平方米仓储设施。在这样高的投资收益下，基金就会拿出更多的资金投入到其他项目中去，从而形成了循环。由上述个案可见，如一个开发项目的总投资单价为4000元/平方米，研制完成后，退出单价为每平方米5000元，那么，基金投资2000元就能获利1000元开发。也就是说，只要开发出了土地就会有一定的回报。就时间而言，拿地的发展和建库需1-2年，加上1年的稳定期，大概2-3年就能达到这个开发利润。从收益方面来看，拿地建仓库要比建楼高很多。这笔利润不包括相当大的管理费收入。所以在目前情况下，我们认为，在整个开发周期内，资管平台获得收益较高。在整体发展的进程中，资管平台可以以土地佣金的方式、发展管理咨询服务费、资产管理咨询服务费取得了可观的收益。
资产管理闭环主要有：募集，投入，建设，管理，退出等。募资是指通过种子项目加潜在项目来吸引投资者的融资行为；二是要投入资金，兴建、管理均为应掌握的过硬基本功；再次，退出是一个动态过程，需要不断调整和优化投资策略，以达到盈利或亏损目标。同时退出也不是说都卖了，但在初始投资者获得开发利润时，才撤出，被寻求稳定回报的投资者入场。
资产管理核心职能包括投资，招商，项目，物业等。招商是企业发展中至关重要的一环，而项目则是企业未来发展的关键。投资与招商环节，在当前环境中显得格外重要。从资源端的角度看，存量市场是未来发展的主要方向，因此企业应积极布局存量市场并进行资源整合。在投资端，资源禀赋导致资源获得，结合真材实料，进行大规模专业并购。从招商角度看，通过“互联网+”模式进行线上销售，并借助大数据技术优化线下服务。在招商环节上，通过和头部客户构建“总对总”关系，下沉渠道，然后得到头部客户的全国型租赁业务，并善于寻找潜在客户，如新能源车小鹏、蔚来、特斯拉均有存储需求。从服务方面来讲，需要做好前期规划、中期运营以及后期维护等多方面工作，以满足客户多样化的使用功能。在工程环节上，重视精细化，重视项目管理就显得格外重要，其中，费用的细化需要对建安费用进行严格的预算控制；同时还要做好后期维护工作，提高设备利用率。物业之标准化与成本管控，对物流园而言，这是做好智慧化应用场景的一种选择。
在投资指标方面，发展与收购是不同的。开发和收购净运营收益率可分别为6.5%-7.0%和5.5%-6.5%，并借助杠杆撬开资本之后，基金及资管平台净运营收益业绩分别可达9%-11%、12.5%-15%。
结论
最后，张煜华指出，“物流地产是个小江湖，是细分的、比较窄的小众市场。拥抱资本，才能一路相随相伴；目标明确，才可互利共赢。”
