来源|机构投资者评论（ID:IIR_DeepView），分析师|Rafael Ge，编辑|白曼
1、此“普洛斯”非彼“普洛斯”
现在提一下物流地产商与物流产业的投资，不能提普洛斯。但是，许多读者也许还不了解，今天，我们所提及的普洛斯，事实上，它并不是美国普洛斯集团旗下的物流地产经营企业，而是它早先剥离出来的亚洲业务与团队新加坡普洛斯集团（Global Logistic Properties,GLP）的继续。现在它和世界头号物流地产经营商ProLogis已毫不相干。
上世纪80年代，美国ProLogis（原普洛斯，现安博公司）提出物流地产的概念（物流地产指物流地产商根据客户需求，选择合适的地点，建设专用的物流设施，再转租给客户，并提供相关物业管理服务的物流活动）并率先进行实践，现在，美国ProLogis早已经是世界第一物流地产商。根据ProLogis网站显示，到2020年年底，美国ProLogis的业务遍及四大洲的19个国家，管理资产总值为1450亿美金，每年流转货物总值为2.2万亿美金，占19个国家GDP总值3.5%。
新加坡普洛斯集团（GLP）前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收购，并于2010年10月在新加坡证券交易所上市。
7年后，2017年7月14日，中国财团116亿美元成功收购普洛斯、财团情况：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%；2018年1月22日，普洛斯官方宣布退出新加坡证券交易所，私有化进程已正式结束。
图片来源：运联研究院《普洛斯、万纬、丰树、宇培、顺丰物流地产运营模式解析》
从2003年美国ProLogis进入中国市场，时至今日，GLP普洛斯已经处于国内物流领域核心位置，我国物流地产与物流产业发展现状，与具有丰富国际经验的企业和团队的产出和实践密不可分，当然，同样受益于中国财团数年前在普洛斯私有化问题上的展望。
IIR这篇案例将以当今普洛斯GLP集团为中心，聚焦物流板块投资。
2、从被逼卖身，到“称霸武林”：普洛斯物流地产一统天下的历史
2018年1月普洛斯私有化的完成代表了中国物流巨头第一次登上世界舞台。
从2009年起，ProLogis 13亿美金卖掉所有中国资产，以及一些日本地产基金，形成GLP，至2017年中国财团以116亿美金的价格买入普洛斯时，2019年，普洛斯在美国的一些物流资产被黑石集团卖了187亿美金，普洛斯GLP开发和估值是相同的，关注中国，呈指数增长。
1）物流地产的全球网络和规模
截止到2020年年底，普洛斯GLP的全球业务遍及四大洲的17个国家，资产管理规模超过1000亿美金，不动产和私募股权基金63。
2020年普洛斯GLP新签租约和续租的全球总规模为2270万平方米，比上年增长57%。同期开工项目总建筑面积560万平方米，涉及总投资额53亿美元人民币，比上年增长75%。
2）普洛斯GLP物流地产运营模式
不同于万纬、京东、宇培和其他跨界和国内物流地产商重资产模式，普洛斯GLP采用物流地产基金的模式，达到了轻资产的目的、高周转运营有效地解决长时间持有房产时资金占用困难问题，加快了自己的膨胀。
3）普洛斯GLP在中国（物流地产）
普洛斯中国由普洛斯集团进行现代仓储发展、运作与物流有关的运作的平台，它的运作范围也包括私募地产基金、资产证券化，战略合作与投资，等等。
伴随着经济不断发展，居民消费水平不断提高，我国对物流的需求越来越大，电商促进了快递，仓储需求的迅速兴起，物流地产商的扩张步伐也不断加快。同时，国家对物流业的重视程度不断加强，出台一系列政策支持物流业发展，促进了物流业健康稳定发展。截止2018年，全国营业性通用仓库面积10.6亿平方米、物流园达到1638个（据中国产业信息网统计）。
普洛斯GLP以并购加合作等形式在中国得到了迅猛发展，已成为国内最大的现代物流与工业基础设施供应商与服务商，就现代仓储而言，更有绝对领先。
2021年1月20日，普洛斯中国发布的2021公司债募集说明书显示，截止2020年9月30日前，普洛斯中国拥有国内物流仓储面积4042万平方米左右，持有已建仓储面积2989万平方米左右，在中国国内的现代仓储行业中名列前茅。普洛斯中国的仓储物流园已覆盖中国43个主要城市和物流枢纽市场，建有397个仓储物流园，所持仓储物流园建筑面积约4288百万平方米，中国拥有超过300亿美元的资产。
2020年1-9月普洛斯中国营业收入共计9.23亿美元，仓储租赁和基金管理业务收入（主要是仓储租金收入，对仓储客户有关金融服务收入及管理费收入）在营业总收入中占94.02%，其中仓储租金和相关收入在营业总收入中占73.69%。
4）普洛斯（物流地产）在中国拥有重要客户
普洛斯在中国的用户大部分是大中型用户，客户的主要产业大多是第三方物流产业、在电商零售行业、制造行业及医药行业，等等。
3、普洛斯GLP基金版图
1）物流地产基金等
除了现代仓储的发展、运营与物流有关的生意，普洛斯中国投资管理亦有者丰厚经验。在中国境内，境外筹集和运作着数只专属于中国物流地产基金，基金资产管理规模已超过1300亿元人民币，团队中还主要由经验丰富的物流产业人士和普洛斯元老组成。
2）股票投资（基金投资+直接投资）
普洛斯中国国内除投资物流地产，还进行了大量的股权投资。作为LP在基金投资领域，普洛斯投资2亿，资助中国国有企业混合所有制改革基金（2020年12月），投资5000万元成为原高瓴资本洪婧发起的高成资本LP。
随着近几年普洛斯GLP对物流生态体系布局，普洛斯在华投资对象从初期以物流运输为主营业务逐步扩展至升级物流基础设施业务等相关领域：大数据与金融科技等、人工智能等等，人工智能领域主要集中于自动驾驶领域、在无人驾驶上，将配合物流体系的建设。
3）隐山资本
隐山资本为普洛斯私募股权投资平台之一，创建于2018年，主要集中在物流生态方面的投入。根据中基协的统计，隐山资本目前有两只备案基金（其中1只已提前清算），经营规模近100亿元。
隐山资本是普洛斯投资平台，注重在与普洛斯物流基础设施业务相互补充方面的投资，进一步助力普洛斯物流生态体系的建设。目前，该资本主要在物流及仓储等方面开展投资活动，并取得了一定成效。截止2020年底，隐山资本累计投资超过60亿元，已经有50多家企业投拍，主要投资于物流运输行业（超50%），且有部分项目承接于普洛斯早先投资的份额。
4）普洛斯是建发旗下的一个股权投资基金
2020年9月普洛斯GLP与厦门建发集团合作，共同发起成立第一只母基金普洛斯建发股权投资基金——普洛斯和建发集团、厦门市国企战略发展基金与自贸区等、翔安区联合投资，并设立厦门君聚投资管理有限公司，承担运营管理工作。该基金是国内首个通过政府引导基金运作模式开展的母基金，将致力于推动生物医药行业高质量发展。本基金的目标规模为75-100亿元人民币，目前，首轮募集资金50亿元已经完成。在行业内率先引入“市场化”运作方式，实现母基金对企业价值的最大化。也是普洛斯的认同和原则的继续，母金队的工作人员全部采用市场化招募，并且都是母基金有丰富投资经验的专业人士。
至2021年2月10日前，普洛斯建发股权投资基金投资规模超过6亿元，投资基金有5家，被投机构为钟鼎资本，君联资本和晨壹投资、湖北凯辉基金和元生创投。
普洛斯建发股权投资基金于2020年10月份进行了首笔对震坤行的直投，同时期涉及的投资机构还包括：云锋基金、中国国有企业结构调整基金、腾讯投资、经纬中国、君联资本、同创伟业、建发新兴投资、钟鼎资本、元生创投等等都是显而易见的，普洛斯是建发母基金直接投资的一部分，还经常和投下的GP进行交流，主动获得直投项目的机会。
5）物流领域的投资搭档：普洛斯和钟鼎资本
钟鼎资本，这家以物流为主营业务的公司，大家都知道，梅志明作为普洛斯GLP的掌门人，也是钟鼎资本创始合伙人、投委会主席。在过去两年中，他带领团队完成了一系列项目的融资工作，并获得众多风险投资公司的青睐。钟鼎资本从创立之日起，在物流领域深耕已久，和普洛斯GLP有很多交往，投资标的中的交集比较大。
结论：
物流领域的（含物流地产）主要是重资产、强资本驱动。物流企业的发展需要资金的投入与支持，因此融资一直是困扰行业内的一大难题。普洛斯是海外基因、现在已经完全本土化，是某产业资本的代表，物流地产开发+经营+基金管理模式，使他们的生意构成一个更稳固的铁三角。
伴随国内消费升级，电商产业快速兴起，物流行业更是步入了一个机遇与挑战共存的竞争新格局时期。物流企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须不断地提升自身的综合实力，以适应时代发展要求。以及基金管理业务，不只是让普洛斯获得财务杠杆效应、新利润来源，资金回流较快；同时做为物流基础设施建设人之一，它还吸引着各种无形的资源，使它有一个强有力的“朋友圈”，比如，各大互联网平台，险资，房地产商。
投资板块内+外资金联动模式，LP和直投平行来袭，再加上深度合作伙伴，普洛斯无疑成为抓住中国机遇、建设我国物流基础设施、为行业深度赋能的范例。
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