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我国物流地产市场将日趋成熟、格局将日趋复杂。
2020年伊始突如其来的新冠肺炎疫情给我国物流地产市场带来重大影响的同时，也给物流行业带来了全新的发展机遇。
未来10年，我国高标库市场将不断扩大，但也将朝着更加复杂和成熟的方向发展。
本论文的研究目的是对中国物流地产市场今后的发展格局进行深度分析，对其发展趋势进行预测，以期为广大投资者和开发商提供有价值的借鉴，使之能在复杂的市场变化中，适时把握机会。
报告概述：
在过去十年中，中国中产消费群体迅速壮大及其庞大消费力已成为推动高品质物流仓储需求提升的重要力量。与此同时，物流产业的高速发展也使得大量资金涌入这一领域，物流企业之间竞争日趋激烈。消费者对于商品与劳务的质量要求越来越高、货物配送时效性需求的不断提高和核心物流枢纽城市的建设高潮，共同促使物流地产市场迅猛发展，呈现出供不应求的态势。随着物流行业竞争日益激烈，企业纷纷通过并购重组提升自身竞争力。在这样的背景下，在”十三五”期间，物流地产在中国的开发将表现出如下几个特征：大型综合物流园区作为基础设施型项目的代表，正在逐步增加；投资主体呈现多元化的发展趋势；产业整合提速。
本文旨在分析国内高标库物流地产的市场前景，分别对基本面的演变进行梳理，新兴物流市场的崛起，需求来源是不断演变的，升级要求越来越高，以及高标库物业今后的经营战略，展望了物流地产投资的市场前景。
仲量联行认为，未来十年中国物流地产市场仍将保持较快增长。
1）从长期来看，中国消费市场提质扩容态势仍将延续。基于这一背景，为了适应消费市场提质扩容、消费结构优化升级等要求，物流地产投资者需要结合零售消费市场的变化，适时调整投资策略；2）物流地产在今后的岁月中有着很大的投资机会。有了国家政策的扶持，物流地产具有广阔的开发空间，投资的回报期比较长；也降低了物流地产的经营成本，盈利能力强。
2）在我国，伴随着人口在城市群中的聚集，物流地产市场面临城市新机遇；因此，发展物流地产不仅可以缓解土地资源紧张问题，而且能够有效促进产业结构优化调整，提高国民经济运行质量和效益。伴随着中国城镇化进程的日益加快，人口红利渐消，消费升级和产业转型已成为目前和未来相当长一段时间里影响中国经济增长的两个主要动力因素。粤港澳大湾区的建设已取得一定的成绩，但是，和其他区域相比，还有很大的差距，特别是交通仍有不足，”一带一路”战略提出以来，大湾区和长三角、京津冀和成渝地区之间的关系愈加密切，近十年来，这一地区已经形成了若干城市群，即新兴城市群。
在今后10年内，中国物流地产市场将既面临着新的挑战，也将为不怕挑战、积极应对的投资者和开发商带来新的机遇。
报告的正文：
1。国内消费市场的规模和持续增长力给高标库市场的发展带来了长远的契机
2008年，金融危机发生以后，我们的中产阶级正在成长，消费品零售市场蓬勃发展，推动了现代物流仓储和配送需求的迅猛增长。与此同时，物流业发展迅速，第三方物流行业也得到迅猛发展。2010年至2019年间，中国的核心物流市场正在不断扩张，其中，高标库每年增长4倍。在此背景下，众多大型连锁超市和专业第三方物流公司纷纷布局高标库业务并取得一定成绩。与此同时，在物流成本持续攀升的今天，更有一些公司把眼光转向高端仓库建设。
迈入新10年，中国市场环境将更加复杂多变，它面临的最大挑战就是经济增长放缓，零售额增速放缓（图1）。
尽管中国消费品零售市场的增速有所放缓，短期内受新冠肺炎疫情冲击显着，但是远期的前景还是不错的，仍然会刺激物流仓储和配送的需求。随着消费升级步伐加快，未来几年消费增速有望超过投资增长，成为推动我国经济社会持续健康发展的强大动力。据测算，2020年前，中国的国内生产总值约占世界经济总量的五分之一；而且从世界范围来看，中国是仅次于美国、日本，德国经济排名第四位。
同时中国的核心物流市场正在扩大，其中高标库的实际租面积每年以18.4%的幅度递增，从1,100万平方米上升到4,800万平方米。此外，国内物流基础设施建设进入加速期。同时，我国第三方物流企业迅速增加。据《物流业发展“十三五”规划》透露，到2020年，在我国，一批有较强竞争力，国际影响力大的物流中心城市将逐步形成。这意味着我国经济进入新常态后，物流行业将会面临着更大的压力与挑战。在今后若干年里。随着我国经济持续高速增长。尽管这一增幅远低于历史水平，但总的消费规模将变得很大，预计2030年，我国社会消费品零售总额将达到112万亿元。
甚至兼顾了今后租户在仓储空间上增效降本，今后中国庞大的消费市场，还将催生新的物流需求。在国家政策支持和企业自身努力下，近年来我国高标库建设规模不断扩大，成为推动仓储物流产业发展的重要力量。目前，全国已建或计划建设高标库400座左右，其中80%以上是仓库型高标库。并且在物流行业飞速发展的今天，这一比率也会进一步增加。根据仲量联行对物流地产投资人和租户的问卷调查，相关投资人与租户均相信，未来国内对高标库的需求仍会保持旺盛，而且大多数的研究参与者相信，未来几年会加大对本国的投入：一些投资者认为，未来5-10年内，国内高标库市场的投资将会有所增加，而一些租户认为，未来2-5年，国内高标库租赁量和规模都会有所增加。
我国消费市场蓬勃发展，不局限于一线城市。近年来，物流产业在我国得到快速发展，已成为国民经济新增长点之一。在全球范围内，不少二、三线城市的潜力很大。物流业作为国民经济重要组成部分之一，对推动经济转型升级、优化资源配置具有十分重要作用。随着城镇化进程的加快，人们对生活质量的需求越来越大，使物流产业蓬勃发展起来。近年来，我国物流业快速发展，物流地产成为行业新热点，物流地产的价值越来越受到企业重视。而且物流产业对中国的经济增长起到了很大的推动作用。见图1,2010年前，我国物流地产市场正处在一个腾飞时期，中国38个的城市社会消费品零售总额超过1,000亿元。2019年前社会消费品零售总额过千亿元城市已发展到110座，并有望在2030年前进一步发展到203座。
尽管我国一大批城市消费市场呈现上升趋势，零售额增长最快的区域则主要分布在几个高密度的大城市群，而每个城市群的人口数则高达5千万至1.2亿之间。
目前各大城市群包括粤港澳大湾区和长三角，京津冀和成渝地区（见附表1），还有一些区域一体化开发正在出台更多面向长期开发的计划和方案，在未来几年内，这些城市群内的区域配送需求或许也将迎来同样的扩张机会。
这些发育最完善的城市群，均拥有最高效的储存，配送网络，尤其是从地区层面——距这些城市群中心两小时车程内，可覆盖2500万以上消费者。此外，这些区域内还拥有大量的生产企业。长三角及大湾区已经是世界上人口最集中的区域，它在城市中的分布也是最稠密的：其中大部分城市群拥有自己的”城市仓库”，人口约6,000万。它们不仅为本地居民提供生活物资和服务，还通过各种途径把货物从国内运往国外。在经济全球化的大环境中，物流已成为衡量一国或一地区竞争力高低的主要指标。目前，世界范围内许多经济体都把物流业作为重点发展产业，并将物流能力提升到了国家竞争优势的核心地位。在我国经济步入新常态的背景下，中国正加速“一带一路”战略的实施，推动沿线国家贸易的发展。
在区域一体化的潮流中，大的或者超大的卫星城会逐步代替小的。这不仅是世界范围内大城市和城市群共同的发展趋势，也是我国现代化建设中必须面对的现实问题之一。像中国，12亿多人、城市化水平低于30%的发展中国家，由于经济发展比较落后，多数中小城市没有形成大型城市经济圈。因此，未来相当长一段时间内我国仍是世界上最大的卫星城市场，也将成为全球最重要的城市经济圈之一。而卫星城正好给我们带来这样的契机。随着国家对大城市和特大城市建设力度加大，以及各地政府积极推进新型城镇化进程，未来几年我国仍有相当数量的中小城市要建成一批世界级或全国性的卫星城。这一点是不容置疑的。竞争力强的卫星城都占据地理优势，可以迅速达到城市群内最大的城市和其他主要市场，因此，它是区域配送中心向城市群消费群辐射的理想场所。
中国日益扩大的消费市场继续推动着物流仓储空间的需求扩张，但是与此同时，高标库的需求结构也发生了变化。
传统的租赁市场已经不能满足人们对仓储越来越高的要求，阿里巴巴，京东等电商巨头相继构建了自己的自用型仓储网络。在这一背景下，国内物流企业纷纷开始布局自有的仓储业务。而到了2015年上半年，我国仓储基础设施投资亦呈井喷式增长。
据eMarketer的统计数据，中国的线上零售增长率在全球电商市场中位居前列，尽管在接下来的几年里，增速有所放缓，但从数量上看，仅电商市场每年新增销售额也有望高于美国2018全年（图3）。
中国电商市场的销售额和快递业务量逐年大幅增长，决定电商巨头们不可能在极短时间内自建库，以满足其所在城市的仓储需求。因此，各电商企业纷纷选择通过第三方物流服务商为其提供服务。并且在当前电商平台的竞争愈演愈烈的大环境中，怎样有效地降低物流成本，已经成为每一个企业必须要面临的问题之一。因此，本文将通过对国内主要电商物流模式进行研究，并提出相关建议和策略。在国内经济增速放缓，人口红利逐渐消失的情况下，在今后的岁月里，电子商务在中国的发展明显放缓。
阿里巴巴、京东等大型电商平台纷纷开始向垂直电商转型。在这些电商企业里，垂直电商占据着很大一部分市场份额。比如天猫所属“双十一”、在“双十二”期间，有很多垂直电商平台也加入进来。这些平台主要集中在服装类、家电类及母婴用品等领域，而且大多是通过提供专业服务来吸引用户购买商品或体验其购物过程的。比如淘宝网上的“淘品牌”和京东上的“京东商城”就是典型的代表。在这些平台里，消费者购买商品时往往需要租赁自己的物品或者其他服务来完成购物任务。预计未来这一市场需求仍将通过租赁来实现。
1）实体零售
在过去的十年中，快时尚零售商和大型超市对于各类实体零售连锁店的仓储有着旺盛的需求。仓储作为一种重要的供应链管理手段，在企业运营中发挥着至关重要的作用。随着零售业竞争的不断加剧，客户消费习惯也在不断变化，传统仓储模式已很难适应企业的需要。于是，在供应链管理背景下，一种新型的仓储管理模式应运而生——第三方仓储。近几年，电商平台等新兴业态日益增多、垂直电子商务网站和物流公司纷纷涉足仓储。仓储作为一种重要的物流服务方式，其功能和作用正在逐步被人们所认知并接受。在消费者喜好不断改变和新品牌不断涌现的今天、新品类层出不穷，更多零售商重视仓储需求。仓储作为零售供应链中最重要的环节之一，其重要性不言而喻。伴随着我国“运动休闲”这一理念的出现，国内运动服饰市场的发展也很迅速（见图4），各大品牌相继涉足该领域。与此同时，由于运动服饰品牌自身对库存管理要求较高，而传统仓库又不能满足其需要，因此很多品牌选择将自己的生产基地和配送中心设在仓库中。近来市面上不乏运动服饰公司租仓的实例。
国内内资零售企业如李宁，安踏等，这些运动服饰品牌表现得非常积极，预计将在今后仓储市场中占据主角地位。在过去几年中，“高标库+电商平台“模式被视为零售业转型升级的重要路径之一。而如今，随着电商和物流技术不断发展，这种模式也将得到进一步优化与创新。《商业周刊》认为，在中国市场，”高标库”正成为一种潮流，更有一些零售巨头已投入或者准备投入该领域，打造各自高标库。一些本土企业也开始进入这一行业。以李宁公司为例。名创优品、诺米家居这样的平价大连锁店，近年来也相继入驻中国。
化妆品、家具等零售品类别销售快速增长，而且仓库的租赁面积最近有了很大的增长。这些数据表明，随着消费者需求多样化以及电商渠道的快速发展，未来几年内零售商的物流能力将得到显着提升。在中国零售业蒸蒸日上之际，在未来几年中，或许会出现更类似的情况。这意味着，未来几年里，线上线下将会更加深度地融合到整个零售行业中。2020年2月20日，参加2019（第15届）中国国际家用纺织品及辅料博览会，我们所见到的就是这种现象：线上线下的结合逐渐成为一种潮流。在这场没有硝烟的战争中，我们需要更多的创新技术来应对各种挑战。我们也期待新冠肺炎疫情带来实体品牌升级供应链的全渠道交付模式。
2）第三方物流
随着越来越多的零售商等企业将外包仓配业务（3PLs）到第三方物流公司，在高标库市场中，第三方物流已成为一个主要的租户。第三方物流企业在仓储管理方面有了很大进步。第三方物流能够减少运营成本、提升客户满意度，提升服务质量。所以人们对第三方物流行业的重视程度也在不断提高，特别对中国第三方物流业发展现状和趋势进行了分析。本文对近年来国内外学者关于第三方物流的文献进行总结和分析。在我国的第三方物流市场，80%以上第三方物流公司将在今后一段时间内持续运营高标库业务，并且租赁面积在今后数年内占据第三方物流半壁江山。
在第三方物流公司看来，现有老旧仓储面积已无法适应今后发展需求，并且高标库能够很好的满足客户的需求。据了解，随着社会经济的快速发展，物流产业也逐渐向多元化方向发展，高标库作为一种高效、安全的现代仓库管理技术已被广泛认可和应用。据中国物流与采购联合会（简称“中物联”）发布的一份研究报告称，据预测，2020年中国物流行业的总体市场规模将达20万亿元，其中高端市场的比例在10%左右，中端市场的比例超过20%。在此背景下，第三方物流企业纷纷开始尝试将闲置的仓库改造成高标库，并以此提升自身竞争力。根据接受调查的第三方物流企业的说法，拟在未来两至五年内，扩大高标库租赁面积。
3）制造业中
我国制造公司对于汽车等高标库要求比较早、家电企业需要租赁高标库，用于存储成品和零部件等等。不过近20年来，我国高标库已超过美国，成为世界主要高标库市场。近10年来，中国制造业对于高标库需求居高不下。随着制造业发展，对高标库提出了更高的质量和服务标准。高科技制造业是仓储需求最旺盛的行业，然后是消费类电子产品。由于高标库以高技术产品为主，所以这些企业希望通过高标库降低库存成本和提高生产率。由于这个原因，制造业仓储需求有望上升，而且需要高规格仓储设备的一系列产品还有望实现生产和供应链本地化。
中国经济增长和消费市场升级过程中，新需求驱动力必然出现。随着人们生活水平和消费能力不断提升，生鲜作为一种特殊商品越来越受到青睐，其消费量也随之快速增长。疫情暴发前，生鲜电商开始崭露头角，扮演着越来越重要的角色。随着疫情持续蔓延，国内消费信心严重受挫。消费者对于生鲜零售和配送企业的需求也越来越大，特别对购买生鲜食品、销售等各个环节，这些都对传统仓储配送行业提出了极大的挑战。因此，本文将通过分析疫情下生鲜电商市场的特点和趋势以及其对生鲜配送的影响来探讨其未来发展趋势，并为冷链物流行业提供一些建议。此外，疫情还将加速医疗行业发展，医药和医疗器械物流仓储需求以及医药供应链的重要性也将得到更多关注。
4）高标库市场正面临着双重的提升。
目前，国内广义总体仓储市场仍以非高标库为主。随着社会经济发展水平不断提高，人们对生活品质要求也在逐步提升，非高标库正逐渐向高端物流领域拓展。中国仓储与配送协会会长表示，到2018年年末，中国的仓储总体量已经突破10亿平方米；自持型物业在经济总量中的比重较低、非核心市场的份额较大、高标库存量比例较高，高标库规模比例较低，是中国仓储总体量低于10%的主要因素。
非高标库由于交付标准较低，效率较高等原因得到了大量应用，但是，与此同时，造成货车大量作业空间和回车场面积的浪费。
但在“被迫”迁出高标库之后，地方政府在老旧物流园区改造方面的投入能否回收？在此情况下，政府又将如何引导和鼓励企业进行搬迁。在以上研究成果的基础上，文章提出有关的政策建议：一是强化行业管理和监管；其次，促进园区转型升级；在城市更新中，鼓励商业的参与；多建立合理收益分配机制，等等。第五章结论与展望。通过对研究结果进行分析发现，在经济发展水平较低的情况下，城市存量更新改造具有一定可行性。这种被动升级的需求，在大型城市群内是以较大的几率出现的，区域一体化与产业升级，将加速老旧项目的拆除或重建进程。
接受调查的投资者和租户的情况也验证了上述看法：升级需求将推动国内高标库市场的发展。“被动”和“自发”是新兴需求来源所占比例最高的两个主要因素，分别排名第一，第三。从受访人来看，他们认为目前我国高标库发展存在一定问题，但更多的人则看好高标库未来发展前景。租户调查结果还表明：在陈旧的物流园区，高标库外租占比最高（见图5）；另外，50%以上的受访者表示将考虑“自动”对高标库进行升级。其中，近八成的被访者表示愿意购买“主动”或“被动”高标库系统。超过半数被调查者表示，今后五年将更多地利用高标库系统进行资产管理。受访投资者，“自动“更新还是“被动”升级将成为推动中国高标库市场发展的新需求源。
5。关注地段外：租户新出现的需求，衍生出未来引导的准则
多数开发商关注的是优质地理位置下的拿地，构建标准化的高标库，为了吸引租户为优质的区位支付溢价。这种模式使得开发商可以获得比一般住宅更高的利润回报。但是，在我国经济增速减缓，房地产市场继续不景气的情况下，部分开发商开始转向投资其他项目或进行多种经营。近年来，国内出现了一批以地产为主业的企业。这些公司通过并购、合资及其他取得地方土地使用权，接着又利用这些地进行商业地产的开发。在此背景下，越来越多的城市出现了“地产+商业”模式，即房地产与商业相互渗透融合发展的新趋势。这种模式在过去的十年中一直一枝独秀，短期仍将是投资者的焦点。
但日益激烈的竞争决定开发商在中长期，才能使你的物业出类拔萃，就要寻求新的出路。因此，在开发建设过程中，开发商应该注意树立良好的形象。伴随着社会经济的发展，人们对于生活质量的需求也在增加，更有一些业主会选择选购高品质，高标准物业服务。因此，作为一种新产品，高标库式物业管理已成为当今市场上最热门的话题之一。当前，全国各地房地产公司都在引进不同等级超高标库。
同时开发商可站在仓储空间提供者立场，为顾客提供多向解决方案，为了适应中国物流生态系统的复杂性。随着经济全球化进程加快和物流业竞争日趋激烈，物流地产成为我国房地产业中最具潜力的细分市场之一。我国物流地产在今后的岁月里将有着更加广阔的发展空间。随着经济全球化和贸易自由化进程加快，物流产业将成为我国国民经济新的增长点。物流地产做为房地产开发的新模式，它具有很大的发展潜力，但是，也面临着不少的问题。由于我国物流业起步晚，相关法律法规不健全，导致目前国内物流地产发展缓慢，与国际先进水平相比存在较大差距。所以对它的研究就显得尤为重要了。本文在回顾国内外学者关于物流地产研究成果基础上，重点分析了目前国内物流地产存在的一些主要问题，并指出今后的发展趋势。该部分结合中国物流地产市场的新走向，以及国外成熟市场的开发经验，提出五个非常具有潜力的未来发展趋势。
开发商和投资者可采取的前瞻性策略
1）实现自动化
尽管目前国内已有少数几家物流公司研发出具有顶级分拣系统的全自动化仓储，但是大部分现有的物流仓库科技含量仍然较低。另外现有仓库也存在效率不高，对市场变化反应不灵活的情况。由于仓储空间有限，许多企业不得不将货物存放到远离其生产区域的地方去储存。所以多数时候，这些仓储设施都不能很好地满足顾客不断增长的要求。为了提高仓储作业效率，降低企业成本，越来越多的仓储设备需要更新换代或升级改造。那到底该怎么解决呢？答案在于提高生产加工效率和降低运营成本。答案是自动化。自动化可以降低运营成本和风险，减少人员投入，同时还能保证产品质量。自动化，数字化是目前全自动化仓库的发展趋势之一，同时为高度定制提供了依据。目前，自动化已成为许多公司和企业追求的目标。开发商和租户的竞争焦点是如何把新技术用于提高商品的周转率、加大优质地段的建设等等，而非对已有生产力进行升级。未来十年，自动化和智能化将成为仓库运营管理领域最重要的变革因素之一。自动化是否能在未来10年内日益普及，这在一定程度上决定了是否能孕育新的方式或机制，以激发更多业主对该技术的利用。
开发商，解决方案提供商，物流仓储科技，自动化技术运营商等对此均做了大量深入研究。
参与调查的租户大多乐于接受自动化的增值服务，半数以上的受访者（高达）表示，与物流有关的科技及自动化服务是「重要」或「非常重要」。
2）冷链方面
近年来，冷链物流市场处于快速成长期。随着人们生活水平的不断提高和对高品质农产品需求的不断扩大，冷链物流业也得到了前所未有的发展。2020年，全面建成小康社会，是决战脱贫攻坚的关键一年。随着国家对“三农”扶持力度不断加大，“新基建”战略的持续推进，以及新型城镇化建设进程加快等一系列利好政策，为冷链行业带来前所未有的发展机遇。在这种情况下，冷链行业正面临着新的增长机遇。新冠肺炎疫情暴发以来，以适应人民生活需求，使生产更加现代，企业在医药供应链上开始关注冷链物流问题。疫情过后，人们对生鲜食品的消费意愿进一步增强。同样，消费者也对疫情期间生鲜食品刚需，将百万流量导向生鲜电商，包括像叮咚买菜这样的线上平台生鲜电商，还有像盒马鲜生这样的新零售平台，线上线下一体化。
目前我国冷链物业市场总体上面临着供应不足的问题，建设成本较高以及地理位置较差的问题。同时，由于缺乏统一的管理标准和行业标准，导致冷链物业服务存在着诸多质量隐患。由于冷链物流是冷链产业链整体的弱势环节，冷链物业市场的发展明显落后于其他产业。冷链物流作为一种先进的流通方式和组织形式，可以有效降低食品从生产到消费的温度损失，提高农产品质量安全水平，减少环境污染和资源浪费。在社会经济日益发展的今天，人们对于生活品质的需求也在不断提高，冷链物业市场的热度也水涨船高。社会化冷链协同网络正是解决以上难题的有效手段之一，更是冷链全程温控供应链建设的一个重要途径。近年来，我国冷链物流产业快速发展，但整体水平仍然不高，且与国外相比还有较大差距。物流地产开发商等、无论是冷链设备供应商，还是冷链运营商，都在积极争取一个全新的发展契机，那就是通过温控设备的营销、构建常温高标库，满足冷链租户，生鲜电商和餐饮企业的需求、医药供应商和其他不同种类顾客对城市配送的要求；同时也有部分企业希望借助冷链设施改造或新建高标库实现快速扩张，以提高自身核心竞争力。高标库受访的投资人选择冷链物流为高标库新兴需求的潜在来源，排名前三位。
3）未来的市场是一个由服务导向型设计规范所引领的市场。
仲量联行调查租户，在选择仓库方面所面临的主要困难并不只是来自于主要成本、区位与落税，而租户特别提到了与运营效率有关的其他交货条件（图7红色柱状）。
另外，业主若要招徕将利用自动化技术和冷链设备租住，也需要前期的设计和改装。在这一过程中，业主还要注意房屋本身是否能适合他们所居住地区的气候条件以及环境特征等。另外，主人还应该思考怎样让产品适应其需要和满足消费者的品质要求。在未来的租赁市场中，如何保证租赁双方利益平衡？这都是今后发展所要面临的。因此，房主在选择租赁方式时，应该综合考虑租金成本、时间成本和风险成本等因素。也要兼顾顾客的需求。通过在物流系统建设过程中引入先进的管理理念和方法，可以提高整个行业的运作效率，降低运营成本，增强竞争力。例如，优质地平确保租户可以使用自动分拣上架技术、冷链运营商可以充分发挥库内净高高的优势。
4）可持续性是确保雇员健康和安全的主要因素。
在全球其他成熟仓储市场中，开发商逐渐重视绿色可持续发展，如果公园内使用节能LED照明，屋顶上安装有太阳能电池板，通过打造食堂和休闲区，使职工的配套设施和服务更加齐全，从而抢占日益短缺的劳动力市场。这些措施可以使企业获得更好的经济效益和环境效益，同时也能够提高员工满意度与归属感。当前，中国企业在绿色和可持续上的投资不足，具体到员工福利，由于现阶段中国劳动力资源比较缺乏，人工成本高。许多企业仍采用传统的方式来进行生产与经营活动，这就造成了一些员工对绿色技术缺乏了解，甚至不知道如何使用绿色技术。但随着人们对绿色技术好处的日益认识，他们会越来越多地使用这些新技术。在未来，绿色技术将会成为一种主流趋势。绿色技术中包含清洁能源、可再生的原材料和生物多样性。绿色技术不仅可以为企业创造更高的价值，而且还能够提高人们对生活质量的要求。在这些能源中，可再生能源是主要的能源。
绿色环保型物业，既能提高工程整体运营效率，并有助于地方政府达成区域级的生态目标，推动城市群的良性发展。我们还发现，在各种增值型服务中，受访租户最看重的是「配套设施和服务齐全」的条件（图8）。
5）城市物流等
部分发达国家的城市物流发展势头强劲，已经成为当今物流地产领域的一大新动向。随着信息技术在企业管理中应用程度的加深以及全球经济一体化进程加快，物流产业已经从传统的“仓储”向“配送”转变。相对于传统运输而言，现代物流的特点是高效，低廉、服务周到的优势。因此，在发达国家，物流地产已经形成规模并得到迅速发展。近几年，物流业在我国得到了突飞猛进的发展，但是，仍然存在着不少的问题。其中，最突出的问题就是“最后一公里”问题，即物流配送环节过长，造成运输成本高和时间浪费大。其中，没有统一配送网络造成效率低下就是不可忽视的因素。随着经济全球化和信息技术革命的迅猛发展，全球范围内出现了新一轮物流配送热潮。这一新兴趋势对大城市物流空间布局的影响表现出如下特点：在原有郊区大型仓库的基础上往中心城区出现较多的小型城市仓库，并有占地小，多位于城市产业密集区的特点等等。
尽管中国电商市场巨大，在迅速交付方面也是如此，而新开发的投资级仓储项目往往选址在市区郊区，其主要原因是严格的城市用地分类，使得中国城区物流的开发建设比其他市场更具挑战性，另一理由是，电商公司和快递公司已经通过在非仓储性质的空间内分拣包裹，例如，一些零售街被铺放在住宅区，这样才能达到它的最后1公里的配送要求。随着电商行业的高速发展，越来越多的企业开始关注社区物流系统，希望借助互联网平台实现高效便捷的配送服务。阿里巴巴下属盒马鲜生在提出“新零售”超市新概念之后，在中国各大城市快速抢占社区级空间，并且把它打造成能让消费者在邻里之间分配的配送中心，借此解决城市配送的问题；这使中国开始规划自己的城市物流生态系统的建设进程。
6）吸引核心投资者等。
在过去的十年中，因为租户对仓储物业的品质有着更高的需求，我国物流房地产市场的格局发生了变化，而且那些地理位置很好，具有更高层次的规格配置，能够有效地加快货物周转，缩短货物配送时间的高标库更受市场的青睐。高标库不仅可以为客户提供高品质服务，还能提升仓库空间利用率。与此同时，在国家政策扶持下，社会经济环境也在不断完善，更有一些公司把眼光转向了高标库项目。高标库的建设不仅能够节约成本，而且还可以提升客户体验度和满意度，对提高物流效率有着积极作用。特别是电商方面，高标库就更不能低估其作用了。目前，我国物流行业发展迅速，已成为国民经济中不可或缺的一部分。物流行业已经迎来高速发展期。在这样的背景下，物流仓储设备也进入到快速发展阶段，而作为其中重要组成部分之一的高标库设备，也呈现出良好的发展趋势。在行业分布上，高标库市场集中在高标库与电商，第三方物流消费领域；
核心城市群初具规模。在这些区域内，企业将有更多机会参与到产业分工中去，从而获得更大利润。长三角、大湾区、京津冀地区投资潜力巨大（见地图2所示）。另外，接受调查的投资者在北京也发现、一线城市如上海，依然是投资热点；总体来看，投资者对投资前景持积极态度，但受宏观经济因素影响，部分投资者对投资项目表现出谨慎的看法。此外，还有武汉等部分二线城市、成都等地亦有一定潜力。从行业来看，零售业和交通运输业是未来投资的重点领域。总体来看，当前的投资走势是比较乐观的。从长期来看，受中国区域一体化规划的影响，新兴城市群催生了区域配送机会，投资者也许把眼光伸向了别的市场。
而大部分机构投资者一般采用开发销售以及与本土开发商共同开发持有型两种方式（图9）。从目前来看，在我国物流企业的发展过程中，成熟资产包是最主要、也是最关键的一个环节，其作用不可小觑。这一趋势可以从近期增长成熟资产的资产包交易中得到验证，尽管成熟资产资产包在中国物流地产市场所占比重较小，但呈现突飞猛进之势。
随着我国物流仓储市场中核心资产体量不断扩大，资产价格也得到了进一步提高，我们预计，将有更多、更大的资金运用到核心型物流中，而核心型物流具有优质核心资产包。随着国内资本市场的快速发展，资本市场与实体经济之间的联系日益紧密，资本市场在国民经济体系中发挥着越来越重要的作用。而房地产资产证券化市场是中国资本市场核心型投资的主要工具，还将是中国经济发展进程中的一股生机、直接资本有流动性。因此，物流地产行业未来的发展空间巨大，但也充满不确定性。4月30日，由国家发改委、中国证监会共同发起的”共同基金”，基础设施的建设已经完成、仓库和其他工程投资作业，这表明，中国上市房地产投资信托基金又向前迈出实质性步伐。在此背景下，本文通过研究物流企业的融资现状以及物流行业的未来发展趋势，为物流行业的健康发展提供一些参考建议。在我国经济步入新常态的背景下，物流产业是国民经济发展的重要环节，面临着空前的挑战和机遇。物流企业如何通过物流地产融资来提高自身竞争力和抗风险能力是值得研究的问题。从长期来看，在中国经济结构优化的过程中、在人结构调整这一大环境中，中国的物流市场将进一步发展壮大，中国的物流地产市场将继续受到众多投资者的关注。
7—2030年，我国物流地产市场将迎来飞速发展的阶段。
在过去10年的黄金时期，我国物流地产市场呈现爆发式增长。那么，目前国内物流地产的发展现状如何？在此过程中，发生过什么典型事例？其发展状况如何？问题出在哪里？又有哪些因素影响着未来的发展方向？这些问题值得我们重视与研究。在过去十年间，我国物流业发展迅猛，已经成为国民经济新增长点之一。中国物流产业在今后十年内将发生哪些变化？物流企业之间又将如何合作与发展？行业的竞争格局将如何变化？未来的市场又将如何走向？未来10年，这一市场将如何发展？
中国高标库市场体量规模有望在2030年前迎来高峰。那么，未来五年间，高标库市场的发展态势如何？我国高标库市场在今后若干年将呈现怎样的新特征？会出现怎样的变化？又有怎样的效果？未来五年高标库业将迎来怎样的发展机遇？今后高标库行业将走向何方？未来的高标库市场发展态势怎样？所有这一切，都成为投资者与开发商共同关心的重点。随着我国房地产市场逐步成熟，房地产企业竞争日趋激烈，投资项目日趋同质化，房地产投资风险加大，投资者越来越需要把握市场发展的脉搏，预测市场走向并及时调整经营策略。不管是投资者，还是开发商，都需要进一步审视市场的发展趋势，在更加复杂的市场中寻找机会，把握机会。
