3月30日，万科发布2021年报，年报中，万科重点关注近年新兴业务仓储物流。2021年，万科物流仓储业务板块贡献31.6亿元，业绩较上年增长68.9%。
万纬物流在万科经营转型中实现了仓储服务平台的从零开始孵化，并于2015年正式开始创业，在过去三年里，收入与NOI复合增长率都维持在50%左右，现已进入业内第一梯队。万纬靠的是尺度、品质和其他力量，得到了市场的承认，现已为世界上百家著名企业提供服务，可以向用户提供高标准物流基础设施，多温区综合物流服务。
万纬物流核心业务是：
1、高标仓储：全国核心物流节点城市形成全国性的高标仓储网络，能够为用户提供高水准物流仓储设施，涉及投资选址，开发建设，招商运营等多个方面、在资产管理环节。
2、冷链物流：运用了世界先进仓库设计和制冷工程技术，拥有完善全温层仓储网络及运输资源池，面向用户提供多温区仓运一体化的供应链服务。
万科积极转型，孵育成功代表性企业：由地产转向物流，从零做起，开创一个新领域，经过七年的快速发展，现已进入业内第一梯队。
万纬物流，万科积极进行战略转型，万科用战略的眼光，看到了产业发展的广阔空间，押物流赛道，经过七年的创业，取得了成绩。
处于房地产行业发展黄金时代，万科已经有了转型战略思考早在2014年就开始了，万科将企业定位提升至“城市配套服务商等”；当年，物流事业部萌生于集团内部。
按照万纬物流的说法，万科从物流行业切入，并非一场简单的烧钱“资本游戏”，但却看到了中美物流行业之间存在着较大差距，国内民众消费需求不断提高，顺势拉开了“二次创业”的序幕。 海通证券2016年度行业研究报告亦称，我国人均占有仓储面积仅为美国的四分之一。 可见，我国的物流业还处于起步阶段。 业界普遍认为，在人们生活水平日益提升，消费升级的今天，物流行业有很大发展空间，而且会由分散到无序、差逐渐向规模化，标准化，产业化方向发展。 在这样一个大环境下，物流企业如何把握机遇，成为了摆在众多企业面前的难题。 2015年，独立物流品牌——万纬物流正式成立并迅速发展，开始仓网全面布局。
万纬于2017年正式开始冷链物流布局。 对冷链这个细分市场进行了展望，按照万纬物流的说法，国内，冷链业务百强企业仅占据市场份额10%的份额，但在美国，行业龙头能达到市场份额24%，前两位市场份额为40%，全产业市场空间大。
万科于2018年整合太古冷链物流资产平台。 太古冷链基础设施完善，质量标准高、人才和管理方面具有行业内的优势。 收购后的万纬物流，不仅有众多太古冷链物流项目，还迅速吸纳和借鉴国际冷链物流的运营服务能力。
历经七年，通过继续完善仓网布局，目前，万纬已跻身全国物流仓储行业的第一梯队。 2021年，万纬物流获得引入GIC、淡马锡和其他国际著名机构的战略投资，专业能力与市场价值得到了国际资本的承认。 在“十四五”期间，“互联网+智慧供应链”将成为万纬新时代下的核心竞争力之一。 万纬物流在万科集团的业务转型中，已经成为了一个成功实现了由零孵化的代表业务单位。
在外资与电商快递巨头一片红海之中破局，高速发展进入行业前沿，这是传统房企在物流仓储领域转型和布局的一个典型成功范例。
总体上物流仓储市场参与主体可划分为三种类型：第一种类型，重点是资产运营，专注于物流园区与相关设施结合发展与经营的公司，以国产宇培，宝湾物流和房企转型万科物流为代表； 第二类是采用基金方式经营的公司，国际物流地产商就是其中的典型代表，如普洛斯，安博，嘉民； 第三类是为了建立生态圈、改善供应链或者以物流运输为主要切入口的物流领域电商快递巨头，如京东物流、顺丰等。
物流仓储产业格局的龙头效应显着。 随着电商和第三方支付等新兴业务不断发展，传统房地产业也开始向物流领域渗透。 以普洛斯为龙头的大型传统外资企业，已在全国范围内建立了规模化网格布局，产业总体上呈一超多强竞争格局。 在未来几年，随着互联网时代到来以及电商物流需求的持续增长，仓储市场将继续保持快速增长态势，行业内的龙头企业必将获得更大发展空间。 外资巨头提前布局，资金雄厚，拥有先发的优势，电商快递巨头公司与垂直行业有很强的相关性。 在竞争越来越激烈的高标仓储行业，传统房企无竞争优势。
万纬物流从外资、电商快递巨头红海突围，跻身于行业前列。 随着物流市场竞争日益激烈，企业之间的竞争已经从过去单纯依靠资本投入转向了服务能力提升上，而物流基础设施建设是提高服务水平的重要基础。 从万科2021年报来看，到2021年底，万纬物流仓储可租赁面积合计已达到1136万平。 通过对行业公开资料的梳理，万纬仓储面积大小居首，经过七年的发展，已经跻身于行业第一梯队。 与此同时，万纬成为行业规模排名前10位的国内房企中仅有的被房企改造和布局。
（数据来源：各企业财报及官网披露的公开数据、媒体报道。其中，丰树为截至2021年3月数据；京东、宝湾、顺丰、宇培为截至2021年6月数据；万纬、ESR、安博为截至2021年末数据，普洛斯、京东、嘉民为官网披露的最新数据；新宜为媒体12月媒体报道数据。）
